ساخت و ساز روزگار خوشی ندارد و کوچه پسکوچههای شمال شهر که سودآوری بالایی برای سازندگان به همراه داشت شاهد رکود در حوزهی مسکن است. با این حال ساخت و ساز جایی نمیرود، تغییر شرایط موقتی عامل رکود است ولی حتی تغییر شرایط دائمی نیز ساخت و ساز را نابود نمیکند. کافیست نیمه شبی در خیابانهای تهران رانندگی کنید تا مطمئن شوید تهران هم جایی نخواهد رفت. میماند و ساختهتر میشود.
از سودآوری پروژههای شمال شهر تهران گفته شد؛ به بیانی دیگر صحبت آن رفت که علیرغم توجیه اقتصادی مناسب، این بخش هم دچار رکود شده است. در راهنمای گام به گام ساخت ساختمان در ایران نیز بایستی از همین کلیدواژه آغاز کنیم: پروژههای ساختمانی مشابه با هر پروژهی دیگری با طرح توجیهی شروع میشود. طرح توجیهی میتواند مبنایی اقتصادی یا فرهنگی داشته باشد، اما در تمامی پروژهها به شکلی رسمی یا به شکلی ضمنی بررسی و تصویب میشود. در حال حاضر همین نقطه از پروژهی ساخت و ساز در ایران و تهران دچار نقصان شده است. پس از آن وارد فاز امکانسنجی خواهیم شد. در فاز امکانسنجی مسائلی چون آبوهوا، کیفیت خاک یا عمق آب منطقه سنجیده میشود.
در شروع کار انواع قراردادها نیز مطرح است. از جملهی انواع قراردادهای مطروحه میتوان به پیمانکاری، مشارکت، مدیریت پیمان و مدلهای دیگری از عقد قراردادها و ضوابط آنها اشاره کرد. ضوابط گفته شده در جزئیاتی چون تحویل زمین، تحویل موقت، تحویل قطعی، شرایط بهرهبرداری و دورهی تضمین تمایزاتی دارد.
طراحی سازه و آغاز اجرا
پس از تصویب طرح توجیهی و گذر از فاز امکانسنجی، هزینهکرد کارفرما تازه از اینجا کلید خواهد خورد. در این مرحله طراحی معماری فازهای صفر، یک و دو انجام میشود. فاز دو نقشههای نهایی، عملیاتی و پر از جزئیات است که تحویل سازنده خواهد شد. در پروژههای بزرگ این مرحله قطعا وجود خواهد داشت اما در پروژههای کوچکتر از نقشههای فاز دو صرف نظر شده و نقشههایی میان فازهای یک و دو تحویل سازنده میشود. پس از طراحی معروفترین بخش عملیات ساخت ساختمان فرا میرسد، اجرا.
در فاز اجرا، بنا تخریب، وضعیت درختان موجود بررسی شده و جرایم مصوبه پرداخت میشود. پس از رسیدن به زمین صفر صفر، شروع به خاکبرداری میکنند. خاکبرداری تا تراز فنداسیون ادامه خواهد داشت. تراز فنداسیون از سطح تراز خیابان شروع میشود و با توجه به تعداد طبقات منفی و ملزومات مقاومسازی تا عمق تعیینی حفر خاک صورت میپذیرد. پس از مقاومسازی ۲ و اجرای فنداسیون، به اجرای مهمترین مرحله، اسکلت ساختمان، میرسیم.
فان فکت: در روش اجرای «تاپ داون» سازه از بالا به پایین کار میشود. ابتدا قسمت روی زمین کار میشود و سپس چند متر خاک کنده شده و از زیر اضافه میکنند.
اسکلت ساختمان، بتنی و فلزی
در ایران ساختمانها با دو نوع اسکلت اصلی ساخته میشود: اسکلت بتنی و اسکلت فلزی. هرکدام از این دو روش اجرای اسکلت سازه مزایا، معایب و مراحل خاص خود را دارد. سازههای مقاوم و ایمن نتیجهی اجرای دقیق و منظم آن مراحل است.
اسکلت بتنی
پس از گود و خاکبرداری تا تراز مورد نظر به پیریزی میرسیم. میلگردها بسته شده و قالببندی انجام میشود و سپس با بتنریزی، فنداسیون ساختمان شکل میگیرد و بتن ریخته شده خشک میشود. بعد نوبت ستونها و تیرهاست. میلگردها در قالبها بسته شده و بتن تازه در آنها ریخته میشود. در این روش سقفها به سه صورت اجرا خواهد شد که عبارت است از تیرچه بلوک، دال بتنی یا وافل که بکارگیری دال وافل مزایایی چون هزینهی کمتر، قالبهای سبکتر، ظرفیت باربری بالاتر و کم شدن تعداد ستونهای ساختمان دارد. از جمله معایب این روش نیز خطرات در آب و هوای با وزش باد و نیاز به دقت ویژه در اجرای تاسیسات است.
پس از اجرای اسکلت نوبت به دیوارچینی، تاسیسات مکانیکی و برقی، گچکاری، کفسازی و در نهایت نما و دکوراسیون داخلی خواهد رسید. برای حفظ توجیه اقتصادی ساخت ساختمان، ضروری است که موازیکاری در دستور کار قرار گیرد و مراحل مختلفی به طور همزمان پیش رود. پس از چندماه پیشروی در هر مرحله، مرحله بعد همراه خواهد شد. در اجرای اسکلت و پس از تکمیل چهار یا پنج سقف، از پایین مرحلهی بعدی شروع میشود. اولین کار پس از اجرای اسکلت دیوارچینی است. در اصطلاح به این مرحله سفتکاری گفته میشود که در مقابل نازککاری یا مراحل پایانی و داخلی کار قرار میگیرد.
فان فکت: بتنریزی دو روش هوایی و زمینی دارد. در روش زمینی روی زمین و دیوار لوله میکشند و پمپ از پایین تزریق میکند. در روش بتن ریزی هوایی یا دکل، شلنگ از بالا با جرثقیل نگه داشته میشود و به سمت نقطهی مورد نظر هدایت شده و بتن ریزی انجام میدهد.
استانداردهای دیوارچینی حال حاضر ایران سختگیرانه و بسیار پیشرفته است. پس از اجرای دیوارچینی بسیاری از مراحل امکان انجام دارد. گچکاری، تاسیسات مکانیکی یا برقی و عایق از آن جمله است. بسیاری از سازندگان پس از دیوارچینی و برای شکل و قیافه نما را نیز شروع میکنند. در این مراحل امکان فعالیت تیمهای مختلف پیمانکاری به موازات برقرار است و سرعت کار بستگی مستقیم به دسترسی به نیروی کار حرفهای و جیب پرپول دارد.
فان فکت: عمدهی سرقت از ساختمانهای در حال ساخت سرقت سیم و کابل است و پس از بهرهبرداری تقریبا تمام ساختمانها به مشکل نشتی آب میخورند.
کف هر طبقه لولههایی خوابیده که میانشان پر شده و کف پرشده با موزائیک، سرامیک و متریال دیگر تکمیل میشود. شیب توالت دستشویی هم اجرا میگردد. در ادامه کار دیوارها به پایان میرسد: دست نهایی گچ، سنگ، سرامیک یا ترکیبی از اینها. پس از اجرای کفسازی، دیوار و نصب لولههای انتظار، سیمکشی اجرا میشود. اجرای سیمکشی حتیالمقدور به تاخیر میفتد و تنها دلیل آن نیز احتمال سرقت سیمهاست. تمامی نصبشدنیها مربوط به آخر کار است. نصبیات قطعاتی چون در و پنجره، کابینت، کمد، شیرآلات، تجهیزات برق و مکانیک، کلید و پریز، پمپها، بوستر پمپها، آتشنشانی و دیگ موتورخانه است. آسانسور نیز از این جمله است، ولی نصب آسانسور نیازمند تقدم یا تاخر خاصی نیست و نیازمند پیشنیازی نیست. برخی از سازندگان آسانسور را در ابتدا کار میکنند و از آن در حین ساخت ساختمان و جابجایی مصالح بهره میبرند. در صورت اجرای زودتر آسانسور، شاسیکشی و موتور با همان کیفیت نهایی انجام میشود، لیکن اتاق آسانسور اتاقی کارگاهی خواهد بود که در نهایت با اتاق اصلی تعویض خواهد شد. توجه به عدم استهلاک و خرابی آسانسور در تمام این مراحل ضروری است و بحث آلیماک یا آسانسور کارگاهی با آسانسوری که گفته شد متفاوت است.
فان فکت: در کارهای ساختمانی، قاعدهی سرانگشتی آن است که نسبت تهیهی مصالح به دستمزد را ۷۰ به ۳۰ میگیرند. در بحث اسکلت این نسبت ۹۰ به ۱۰ است. این نسبت برای گچکاری تقریبا ۵۰ به ۵۰ است. این تفاوتها ناشی از تفاوت قیمتهاست.
مرحلهی آخر کار اجرای طبقهی همکف است. طبقهی همکف در تمام مدت طول کار به دلیل عبور و مرور و دپوی مصالح در اختیار تیم سازنده است و امکان کار نیست. بعد از اجرای طبقهی همکف، محوطهسازی و تکمیل نما خواهد بود. مراحل مختلف ساخت ساختمان پیچیدگیها و سعی و خطاهایی دارد و گاه نیاز است که به مرحلهای عقبتر برگردیم یا خرابکاریهایی ترمیم شود.
دریافت تاییدیهها، پایان کار و سندها
نقشههای as built تهیه میشود. نقشههای as built یا اصطلاحا نقشههای «چونساخت» نقشههای نهایی ساختمان ساخته شده است و شکل اجرا شدهی پروژه را نمایان میسازد. نقشهی چونساخت ممکن است با نقشههای اولیه تفاوتهایی داشته باشد که ناشی از اشتباه طراح، بهینهسازی یا اقتضای شرایط پروژه است. گاه تغییرات آییننامهای نیز به این تغییرات منجر میشود. نقشههای چونساخت یا as built نقشههایی است که برای بهرهبرداران ساختمان لازم است و برای مثال، اگر قصد کندن نقطهای را داشته باشند، بایستی بدانند پشت آن آب جریان دارد یا خیر. تاییدیه آسانسور، تاییدیه آتشنشانی، تاییدیهی ناظران برق، گاز، معماری و مکانیک، تاییدیهی مجری دریافت میشود و پس از آن لحظهی شیرین دریافت پایان کار خواهد رسید. ساختمانی که پایان کار دارد میتواند برای دریافت سند اقدام کند.
فان فکت: در هر قرارداد پیمانی، مبتنی بر قانون شرایط عمومی پیمان، ۱۰ درصد مبلغ به عنوان حسن انجام کار نگه داشته میشود تا دورهی تضمین ۶ ماهه بگذرد.
اسکلت فلزی
پایهی کار در ساخت سازهی های فلزی مشابه با سازههای بتنی است و پس از پیادهسازی فنداسیون، تفاوت در ساخت اسکلت اصلی خواهد بود. در این مرحله و برای ستونها، به جای بتن و میلگرد از پروفیلها و تیرآهنهای فولادی استفاده میشود. این قطعات در کارخانجات و کارگاهها با دقت برش خورده، سوراخکاری شده و جوش داده میشود و سپس به محل پروژه منتقل میگردد. در محل پروژه تیرهای آهنی با پیچ و مهره یا جوش به یکدیگر متصل میگردد و اسکلت فلزی با کمک تاور کرین یا جرثقیل برجی اجرا میشود. پس از تکمیل اسکلت فلزی، سقفهای آن نیز به دو شکل کامپوزیت یا تیرچه فلزی پیادهسازی میگردد. باقی مراحل اجرای اسکلت فلزی مشابه با اجرای اسکلت بتنی است و کارهایی نظیر تاسیسات، سفت کاری یا دیوارچینی، نازک کاری و نما انجام میشود.
انتخاب میان دو اسکلت مشهور و پرکاربرد بازار ساخت ایران به شرایط پروژه، شرایط اقلیمی، موقعیت جغرافیایی، هزینه، سرعت ساخت و نوع کاربری بستگی دارد. در شهرهای بزرگ ایران چون تهران، مشهد، تبریز و اصفهان اسکلت بتنی به موجب مقاومت بهتر در برابر زلزله و هزینهی کمتر محبوبتر است. اما در پروژههایی که سرعت ساخت اهمیت دارد و سازنده امکان هزینهکرد یکجا در ابتدای پروژه را داشته باشد، پروفیلها و تیرآهنهای فولادی تهیه شده و اسکلت فلزی اجرا میشود.
فان فکت: در ساختمانهای اسکلت فولادی میتوان پس از اجرای ستونها و عرشهی سقف سه چهار طبقه را یکجا بتن ریخت.
ماشین آلات
در هر دو نوع ساخت و ساز گفته شده ماشین آلات نقش اساسی دارد و همانطور که در بکارگیری تاور کرین برای اجرای سازههای فلزی اشاره شد، ممکن است تفاوتهایی هم در ماشین آلات مورد استفاده مطرح باشد.
فان فکت: پایههای جرثقیل برجی پس از اتمام پروژهی ساخت بریده شده و داخل ساختمان دفن میشود.
اول از همه و در مرحلهی گودبرداری از بیل مکانیکی، لودر و کامیون استفاده میشود. بیل مکانیکی خاک را تخلیه کرده، لودر جابجا میکند و در نهایت کامیون خاک را از محل پروژه تخلیه کرده و به محل دفع منتقل میکند. زمینهای سخت برای خاکبرداری به دریلهای پنوماتیک یا هیدرولیک نیازمند است و چکشهای هیدرولیکی سنگ را میشکند.
در فنداسیون و بتنریزی از تجهیزات دیگری استفاده میشود. برای ساخت بتن بچینگ پلانت، ایستگاه ساخت بتن یا دستگاه ساخت بتن آماده استفاده میشود. ترکیب دقیق شن، ماسه، سیمان و آب در این دستگاه مخلوط شده و بتن آماده با ماشینهای حمل بتن یا تراک میکسر به محل پروژه منتقل میشود. انتقال بتن به طبقات بالا نیز با کمک پمپ بتن صورت میپذیرد. همچنین در مقاومسازی و اجرای سازه نگهبان که با فشارهای ناشی از خاک مقابله کرده و از ریزش ساختمانهای مجاور پیشگیری میکند تجهیزات و فرآیندهایی چون نیلینگ، شاتکریت، شمعکوبی، مهارگذاری خاک و سازه نگهبان خرپایی اجرا میشود.
همانطور که گفته شد در پروژههای اسکلت فلزی جرثقیل نقشی متمایز و برجسته دارد. جرثقیل برجی تیرآهنها و ستونهای فلزی سنگین را بلند کرده و در جای خود قرار میدهد. بسته به ارتفاع و وزن قطعات میتوان از جرثقیلهای متحرک نیز استفاده کرد. در این نوع سازه جوشکاری و برشکاری بیشتری انجام میشود که دستگاههای جوش، برش پلاسما و هوابرش از خرده ابزارهای کاربردی در اجرای آن است.
نازک کاری از جمله مراحل پایانی اجرای ساختمان است، ولی به هیچ وجه مرحلهی کوتاهمدت نیست و در داخل ساختمانی که کامل به نظر میرسد ماهها و گاه سالها کار مداوم تیمهای متعدد اجرا جریان دارد. در این مرحله ماشینآلات و تجهیزات سبکتری چون بالابر مصالح، میکسر کوچک دستی، شیلنگ باد برای تمیز کردن سطوح و دستگاههای برش سنگ و کاشی استفاده میشود. در کارهای تاسیساتی نیز ماشین آلات و ابزاری چون کمپرسور هوا، دریل برقی، برش لوله و دستگاه خم لوله استفاده میشود. پروژههای بزرگتر و حرفهای تر از ماشینآلات بیشتر، پیشرفتهتر و دقیقتر بهره میبرد.